IMU, la nuova ordinanza della Cassazione cambia tutto | Non è dovuta su immobili ristrutturati: vittoria storica dei cittadini

IMU e immobili l’obbligo del pagamento non è per tutti è prevista l’esenzione in molti casi, guarda come fare

La recente giurisprudenza della Corte di Cassazione ha ribadito l’importanza del rispetto formale e sostanziale degli adempimenti per l’ottenimento dell’esenzione IMU sugli immobili merce. Tali immobili, costruiti e destinati dall’impresa costruttrice alla vendita, godono di un’agevolazione fiscale rilevante, ma vincolata a precisi requisiti. In particolare, la dichiarazione IMU rappresenta un elemento costitutivo del diritto all’esenzione, non un semplice adempimento formale.

Secondo quanto previsto dal comma 5-bis dell’art. 2 del D.L. n. 102/2013, la dichiarazione relativa agli immobili merce ha carattere speciale e negoziale. Non si tratta quindi di una dichiarazione meramente ricognitiva, come quelle ordinarie, ma di un atto che comporta un impegno dell’impresa a non locare l’immobile, finalizzandolo esclusivamente alla vendita. Di conseguenza, la mancata presentazione nei termini previsti comporta la decadenza dal beneficio.

Un punto fermo stabilito dalla Cassazione, con l’Ordinanza n. 10390 del 21 aprile 2025, è l’esclusione dell’istituto della “rimessione in bonis” per sanare la mancata dichiarazione. L’esenzione IMU per gli immobili merce, infatti, è subordinata alla presentazione tempestiva della dichiarazione, entro il 30 giugno dell’anno successivo a quello di riferimento. Ogni ritardo comporta l’inefficacia della richiesta esenzione per l’anno interessato.

La Corte ha anche affrontato il tema della locazione, seppure transitoria, degli immobili merce. Con l’Ordinanza n. 10394 del 21 aprile 2025 è stato chiarito che l’esenzione non può essere riconosciuta qualora l’immobile venga locato nel corso dell’anno. Non è possibile ottenere un’esenzione proporzionale al periodo non locato, poiché la normativa non contempla tale frazionamento per questa specifica agevolazione.

Immobili ristrutturati: nessun beneficio se non costruiti

Ulteriore importante chiarimento arriva con l’Ordinanza n. 10392 della stessa data. I giudici di legittimità hanno escluso la possibilità di estendere l’esenzione IMU anche agli immobili acquistati e successivamente ristrutturati da imprese con l’intenzione di rivenderli. La norma agevolativa, in quanto eccezionale, si applica esclusivamente ai fabbricati costruiti e destinati alla vendita, non a quelli solo recuperati o riqualificati.

La ratio della disciplina, come confermato dalla giurisprudenza, è quella di evitare abusi nell’applicazione delle esenzioni. L’esclusione della rimessione in bonis, la mancata applicabilità ai fabbricati locati o ristrutturati, e la stretta interpretazione della norma sono funzionali a tutelare le entrate tributarie dei Comuni, garantendo una corretta imposizione sugli immobili effettivamente soggetti a commercio.

La centralità dell’intento di vendita

Tutti i recenti arresti giurisprudenziali confermano che per ottenere l’esenzione è imprescindibile dimostrare non solo la costruzione dell’immobile da parte dell’impresa, ma anche la sua effettiva destinazione alla vendita, senza utilizzi alternativi nel periodo di riferimento. L’elemento soggettivo dell’intento di vendita deve essere chiaro, univoco e supportato dalla dichiarazione tempestiva.

Alla luce delle pronunce sopra menzionate, è vivamente consigliato ai contribuenti – in particolare alle imprese di costruzione – di effettuare una verifica puntuale delle proprie posizioni IMU. La mancata osservanza degli obblighi dichiarativi e sostanziali può condurre ad accertamenti fiscali e richieste di pagamento dell’imposta, con aggravio di sanzioni e interessi.